案例

拆迁房屋物权建立

甘肃开诚律师事务所

魏家林

被告汪某将其居住的待拆迁平房住房名额卖给何某，何某同意购买，同时签订一份《协议书》，约定因汪某所居住的平房拆迁，拆迁单位给予汪某分配住宅楼房一套(具体的地段、结构、楼层、建筑面积以汪某签订的拆迁协议为准),汪某自愿将拆迁单位分配的住房名额转让给何某，何某同意购买，并标明转让价格。协议签订后，何某向汪某支付房屋转让款。平房拆迁后，何某以汪某的名义与开发商签了购房合同并交纳了全部购房款以及其他相关费用。楼房建成后，何某对该房屋进行了装修并持续居住，期间一直未办理该房屋过户手续。后汪某将该房屋又卖给马某，并办理相关不动产手续。

法律规定

《中华人民共和国民法典》第二百三十一条  因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

案件处理结果分析意见提示

本案中，汪某将自己所有的平房拆迁房屋出售给何某并签订了协议书，该协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。何某因事实行为已取得该涉案房屋的所有权，所有权无需登记公示即已客观存在，何某是该涉案房屋的实有权人，涉案房屋虽登记在汪某名下，但与其无关。汪某自平房拆迁事实成就之时已不再是涉案房屋的所有权人，其将他人所有的房屋出卖，应属无权处分。汪某虽办理转移过户手续，但马某在购买房屋时应当尽到合理的注意义务，所以其不构成善意取得。